Вторичный рынок жилья.
Представьте себе, что вы взяли ипотеку на квартиру, а через неделю в нее пришла заселяться другая семья, которая эту квартиру купила, при этом бывший хозяин исчез в неизвестном направлении. Неприятная ситуация, неправда ли? Или, например, вы еще 25 лет обязаны выплачивать кредит за жилье, а в доме стены рушатся, соседи - сильно пьющие мужчины и вода только холодная. Если же не говорить о подобных крайностях, то многим людям просто хочется обустроить свой собственный дом, а не переделывать старый ремонт или менять протекающие трубы.
Поэтому покупка квартиры в кредит на вторичном рынке жилья не всегда привлекает заемщиков.
Кредит на голом месте.
Тут на помощь приходит ипотека на строящееся жилье. Для заемщика, на первый взгляд, это выгодный вариант. У квартиры чистая юридическая история, строящееся жилье стоит дешевле, чем уже сданное в эксплуатацию, к тому же после сдачи дома в руках у вас окажется актив, порой даже превышающий стоимость жилья на вторичном рынке. Все эти достоинства вы непременно ощутите на себе, но при одном условии - если дом будет построен. Это и есть камень преткновения для банка и заемщика. Именно поэтому кредитование строящегося жилья – гораздо более сложный процесс, чем ипотека на готовую квартиру. Банки стараются всячески обезопасить себя, например, выдают ипотеку только когда построено 20% от всего здания, в некоторых случаях выдают кредит под уже имеющуюся недвижимость. По словам застройщиков, каждый второй обратившийся к ним клиент высказывает пожелание приобрести недвижимость с помощью ипотеки. При этом, несмотря на такой спрос, реальных ипотечных сделок проходит не так много. К сожалению, не у всех желающих и не всегда есть возможность взять кредит по объективным причинам. Несмотря на то, что сейчас немало банков предлагают программы кредитования жилья на этапе строительства, большая часть таких программ действует только на бумаге.
Чем рискуем?
Конечно, банки смущает отсутствие залога на период строительства и опасность «недостроя» объекта. Многие банки заявляют, что готовы рассматривать любые объекты, но в результате часто это выливается в два-три месяца постоянных требований дополнительных документов.
Кредитование строящегося жилья всегда считается рискованной программой. На этапе инвестирования банки не могут обезопасить такие кредиты, более того, до окончания строительства у банка в залоге лишь право требования квартиры. Квартира оформляется как объект недвижимости только после завершения строительства и государственной регистрации. Чтобы компенсировать риск до оформления права собственности, в этот период банки повышают процентную ставку на несколько пунктов (обычно это 1,5-2%). Как только заемщик оформляет квартиру в собственность, ставка снижается и приравнивается к условиям кредитования покупки готового жилья.
Основной риск для заемщика так же, заключается в том, что застройщик может приостановить строительство, задержать сдачу дома в эксплуатацию или вовсе прекратить стройку. То есть, человек платит банку высокие проценты, а жить ему по-прежнему негде. Поэтому в ряде случаев купить квартиру в кредит можно лишь по партнерской программе банка и застройщика. Сейчас банки предъявляют к строящемуся жилью очень высокие требования, вследствие чего кредитованию подлежит не более 15% всех новостроек, а значит выбор очень ограничен. «Банки стремятся работать с конкретными проверенными застройщиками, чтобы быть уверенными в том, что дом будет достроен в приемлемые сроки и банк получит ликвидный залог. Так что зачастую клиент не может выбрать квартиру в конкретном доме, а потом выбрать кредитную программу в любом банке, а выбирает по сочетанию факторов: подходящий дом плюс подходящая кредитная программа»,— говорит начальник управления розничного кредитования Юникредит Банка Андрей Князев.
Некоторые банки согласны рассматривать варианты, предложенные заемщиком, однако выдвигают обязательное условие: банк сначала должен проверить застройщика, аккредитовать его и уже после этого заниматься рассмотрением кредита. В целом, для покупателя это очень неплохой вариант, потому что банк минимизирует вероятность «заморозки» строительства, и при этом выбор квартиры осуществляется самим будущим жильцом. Но на подобные уступки идут очень немногие.
А что по этому поводу говорит закон?
Статья 76 Федерального Закона об Ипотеке.
«При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается».
Как мы можем видеть, законодательство в данном случае крайне лаконично и оставляет множество лазеек для нечистых на руку дельцов, поэтому меры предосторожности в данном случае просто необходимы.
И все же, у застройщиков с банками система не так уж гладко налажена, а все это из-за оформления документов в различных системах и инстанциях. Будем надеяться, что в скором будущем это будет исправлено, и бюрократические проволочки перестанут мешать человеку обрести свой дом.
Елена Налимова
